PLU bioclimatique : rien ne va PLU ?
L’adoption par le Conseil de Paris le 5 juin dernier des objectifs d’un Plan Local d’Urbanisme (PLU) bioclimatique a fait l’effet d’une bombe dans le monde immobilier.
Si l’entrée en vigueur nécessite encore quelques étapes, dont une enquête publique en 2024, le message est clair : préserver tout ce qui peut l’être au niveau de la végétation, de la faune, augmenter les surfaces de pleine terre, en un mot moins urbaniser pour permettre à la ville de mieux respirer.
Quels impacts pour Paris ?
Le ton est donné : trames vertes, plantation d’arbres sur les talus du périphérique, grands parcs au nord et au sud de Paris, éco-matériaux. Avec un deuxième pilier : le logement, comprenez public. La démarche est simple : estomper les écarts entre l’ouest « bourgeois » et l’est « populaire » pour répartir plus équitablement les populations et faire revenir les classes populaires à l’intérieur de Paris.
C’est la fin programmée de la construction de nouveaux bureaux dans le QCA au profit du logement, la reconversion d’immeubles tertiaires en habitation, la suppression du potentiel d’extension de 10 % des surfaces d’activité économique. Les projets supérieurs à 5 000 m² devront intégrer « une servitude de mixité fonctionnelle », avec un minimum de 10 % des surfaces consacrées au logement. Si nombre d’intentions sont louables le politique n’est jamais loin, entendez électoralisme. Reste à savoir si ce pari « desenbourgeoisement » en filigrane de Paris profitera bien aux instigateurs du PLU, la question mérite d’être posée.
L’ironie du sort est de revenir en partie à la vision haussmannienne et impériale. On se souvient que le futur Napoléon III avait été marqué lors de son séjour en Angleterre par les grands parcs, ces grands poumons actuellement présents qu’il a imposés dans le nouveau Paris.
Rien de nouveau donc dans la volonté de donner de l’air à la ville ; rien de nouveau non plus à remettre ces nombreux immeubles haussmanniens dans leur destination d’origine, le logement. L’équipe municipale prend finalement au mot l’expression d’urgence climatique et ce PLU permettra de jauger la conscience environnementale des uns, toujours prompts à appeler de leurs vœux les grandes réformes vertes en espérant ne pas être concernés et les autres moins nombreux qui en appellent à la fin de l’immobilier de rente pour paraphraser Emmanuel Macron.
PLU : et l’expert dans ces nouvelles règles ?
L’expert immobilier doit se faire entendre car c’est à lui qu’incombera de trancher la valeur d’immeubles aujourd’hui élevée, demain potentiellement remise en cause. Il devra travailler main dans la main avec les architectes et les banques car les projets en développement devront être compatibles avec ces nouvelles exigences, si celles-ci aboutissent.
Déjà l’encadrement des loyers a substitué à la valeur locative de marché une valeur dite encadrée. Remettant en cause le principe théorique des « conditions dites normales de marché » cher à la définition de la valeur vénale.
L’analyse urbanistique jusque-là limitée prendra de l’importance. La connaissance du bâtiment devient essentielle et ne se résume pas à cocher 15 cases d’une grille ESG pour délivrer une valeur prenant en compte les critères durables.
C’est donc une bonne nouvelle pour l’évaluation avec des questionnements sur la mixité fonctionnelle, sur l’écoconstruction et plus globalement sur le mode de construction. Revenir au cycle de vie de l’actif, le restituer dans un périmètre qui dépasse le seul marché immobilier sont autant de défis passionnants à relever. Ce qui suppose aussi que le formatage d’expertise sur les gros portefeuilles détenus par les zinzins prenne fin sans quoi les valeurs risquent d’être connectées à la fois du marché mais aussi des nouvelles contraintes réglementaires.
