Taux de vacance de l’immobilier de bureau en Île-de-France : cherchez l’erreur !
A l’occasion du bilan 2023 du marché des bureaux franciliens, propriétaires, locataires, collectivités, et naturellement experts, ont besoin de connaître les statistiques les plus fiables possibles.
Pour ce faire le GIE Immostat, qui regroupe 4 brokers bien connus, propose de « fournir une donnée fiable, transparente et exhaustive ».
Immobilier de bureau : Analyse comparative des données de marché des principaux acteurs
Reprenons tout d’abord les analyses de marché des 4 commercialisateurs. Difficile de retrouver ses petits tant certains semblent s’affranchir des chiffres d’Immostat. Pour BNP, le taux de vacance est de 8,5% avec une offre à un an de 6,5 millions de m². Selon les chiffres de l’ORIE (Observatoire Régional de l’immobilier d’Entreprise en IDF), le parc existant du bureau en Île-de-France s’élèverait à 56 millions de m². Soit un taux de vacance de 11,6 % si on prendre l’offre à 6,5 millions. La subtilité repose sur la distinction entre offre immédiate et offre future à douze mois. Dans le premier cas, les 8,5 % collent, dans le second, cela ne marche pas. JLL est le bon élève et reprend la position d’Immostat : 4 759 000 m² immédiatement disponibles, soit un taux de vacance de 8,5%. Chez Cushman, il n’en va pas de même. L’offre immédiate est annoncée à 4,3 millions, soit 10 % en-dessous des chiffres d’Immostat. L’offre est donc minorée. Le broker annonce un taux de vacance de 8,2 %. Or 4,3 millions sur 56 millions donnent 7,7 %. CBRE s’emmêle aussi un peu les pinceaux, l’offre est bien au niveau d’Immostat (arrondi à 4,8 millions de m²) mais la vacance ressort à 7,9 %. C’est donc le taux qui est ici minoré.
Complexités de l’évaluation des indicateurs immobiliers de bureau en Île-de-France
En approfondissant le sujet, on s’aperçoit que les deux indicateurs, parc existant et offre disponible sont loin d’être aussi simples qu’il n’y parait. L’offre disponible, qu’elle soit immédiate ou à un an repose de l’aveu même d’Immostat sur une évaluation des surfaces disponibles « résultat de la moyenne des données fournies par les membres du GIE ». « Evaluation », « moyenne » : la donnée est partielle. Il suffit dans certaines zones, de comparer les annonces immobilières (en prenant soin de les dédoublonner), pour s’apercevoir que le recoupement est loin d’être pertinent.
Autre critère, le parc existant. Des analyses différentes ont eu lieu entre l’ORIE et HBS Research. Ce dernier, en collaboration avec l’APUR (Atelier Parisien d’Urbanisme), conclut à un parc de 44 millions de m² mais uniquement en considérant les surfaces supérieures à 1 000 m². Plus intéressante car plus fine est l’étude du Grecam avec la DRIEAT. Le Grecam retire du parc (rappelons marchand et non marchand) la part des bâtiments construits par et pour leurs propriétaires. Et obtient un total de 38 millions de m². Autre critère essentiel l’absorption nette, évaluée en 2022 à – 800 000 m².
Le marché du bureau en Île-de-France : une réalité complexe
En résumé, les chiffres présentés ne sont pas uniformes et minorent une partie de la présentation réelle du marché de l’immobilier de bureau en Île-de-France. Celui-ci cumule plusieurs facteurs actuellement défavorables : une absorption nette négative qui gonfle le stock, un stock immédiat historique qui cumulé à l’offre future dépasse la barre des 6 millions de m², une baisse (finalement modérée) de la demande placée et un parc existant à retravailler car il mélange choux et carottes. Les titres des brokers, « une nouvelle normalité », « entre résilience et capacité d’absorption » font ainsi particulièrement sourire…Si la nouvelle normalité est un stock supérieur à 6 millions de m², on n’ose imager un marché anormal !
Se poser les bonnes questions, c’est le travail de nos experts pour éviter de répéter, sans discernement et surtout sans appareil critique, des chiffres parfois contradictoires voire erronés.
