Impact des DPE dans la valeur : info ou intox ?
Il est (presque) admis et de plus en plus affirmé que la lettre du DPE conditionne les prix immobiliers.
Un site bien connu avance qu’un mauvais DPE entraîne en moyenne un prix minoré de 6,7 % par rapport à « un meilleur élève ». D’autres communications vont dans le même sens en liant prix et lettre DPE. La tentation est en effet grande car cette liaison récompenserait l’appartement rénové, isolé, vertueux contre le méchant produit, la passoire énergétique. Les banques parlent « d’éco-conditionnalité », elles n’hésiteraient plus à refuser des financements pour les logements mal étiquetés. Qu’en est-il réellement ? Est-ce que le DPE hiérarchiserait (enfin !) l’immobilier, entre bon et mauvais logement ? L’expert sourit généralement devant ce type de questions car de quoi le DPE est-il le nom ?
Très souvent un DPE « G » correspond à un produit dont les prestations, l’état général sont inférieurs à des logements A et B (produits neufs et/ou très récents), lettres qui ne touchent que peu d’habitations et même aux lettres C et D. Le marché, à situation (adresse) égale, sanctionnera le produit moins qualitatif car la valeur d’un bien dans son jus nécessitant des travaux vaudra moins qu’un bien en très bon état. Il y a donc un lien assez fort entre la lettre du DPE et la qualité du produit. L’eau est toutefois plus trouble entre une lettre E et F. L’exactitude du DPE est encore loin de faire l’unanimité.
En résumé dans ses extrêmes le DPE ne reflète pas que des consommations énergétiques mais induit indirectement une qualité d’actifs, d’où des décotes ou surcotes. L’adresse atténue considérablement le propos, notamment en haut de cycle où les valeurs ont tendance à s’homogénéiser (1 500 €/m² de travaux pour des appartements parisiens qui se vendent à 20 ou 25 000 €/m² ne pèsent pas du même poids qu’un marché avec des valeurs de 3 ou 4 000 €/m²).
Enfin pour les produits destinés à l’investissement locatif le DPE agit comme un couperet et impactera de plus en plus la valeur. L’expert aura ainsi à distinguer plusieurs cas de figure : bien destiné à être occupé par l’acheteur, bien destiné à être loué, et implantation des actifs. Si la fiscalité et surtout si les taux de crédit se différencient selon le DPE (à l’heure de la Cop 27, pourquoi financer au même taux une passoire qu’un appartement « vert » ?) ce dernier formera indiscutablement un facteur fort de la valeur. L’éco-conditionnalité est une première étape mais qui ne semble concerner que les dossiers précaires…
