De quoi s'agit-il ?
Expert, estimateur, expert immobilier, évaluateur, plusieurs termes sont régulièrement employés pour désigner celui qui est un sachant dans l’art d’évaluer des biens et des droits immobiliers. Bien que le vocable « expert » soit parfois galvaudé notre mission consiste essentiellement dans cette spécialité, donner une valeur à un actif immobilier.
Contrairement à certaines idées reçues l’évaluation immobilière ne se résume pas à livrer un chiffre, à mettre une valeur sur un immeuble et sur les droits qui y sont rattachés. Une expertise n’est pas une somme de biens vendus ou loués que l’on divise par un nombre de m².
L’évaluation suit un cheminement complet, une analyse fine de tout ce qui touche aux biens et droits immobiliers. C’est d’ailleurs l’une des caractéristiques de l’immobilier : aucun bien n’est semblable, ni dans son état, ni dans ses prestations, son emplacement, ni dans ses conditions d’occupation. Contrairement à une action de bourse dont on connaît la cotation à un instant précis des facteurs physiques, juridiques, économiques, géographiques interviennent dans l’appréciation de la valeur.
Expertise en évaluation immobilière
Un métier aux multiples facettes
Pourquoi les valeurs baissent, stagnent ou augmentent ? A nous de vous l'expliquer au travers d’une véritable enquête. Sur votre quartier, votre ville. Votre bien : est-il de qualité, répond-t-il à la demande actuelle. Votre fiscalité : quel impact ? Où en sont le marché, l’offre, les loyers, les transactions réalisées dernièrement ? Nous passons votre bien au scanner bâti, juridique, réglementaire et marché. Pour arrêter la valeur juste. Comme dans toute bonne enquête.
Pour une expertise durable, pour une cotation durable des actifs
Si nos référentiels « métier » mentionnent les labels existants en matière de développement durable nous sommes convaincus qu’il faut aller plus loin et que la valeur vénale est insuffisante. Nous travaillons en conséquence à une cotation «durable» des actifs, c’est en effet cette durabilité qui progressivement hiérarchisera les immeubles et donc leurs valeurs. Le législateur avance peu à peu mais la pression des autorités européennes, celle des opinions publiques pousseront inéluctablement les politiques publiques à renforcer leur dispositif. Décret tertiaire, autonomie énergétique, DPE ne sont que les prémices d’un mouvement plus profond. L’objectif d’une neutralité carbone d’ici à 2050 doit pousser les experts à modifier leurs pratiques et à prendre leur part dans ce changement de paradigme.
Des grigris aux bonnes méthodes, si on revenait au bon sens ?
Il peut être tentant d’utiliser des « grigris », des ratios qui marchent dans la plupart des cas. Il n’existe naturellement pas de « ficelles ». Au frontispice de l’expertise figure une règle d’or : celle de l’observation des marchés, de l’analyse des données et du bien dont l’expert fondera sa valeur. Et non l’inverse : partir d’une valeur intuitive et trouver dans le marché l’argumentation de celle-ci.
Deux grandes familles de méthodes pour deux grandes familles d’immobilier. Il y a l’immobilier dont on vit (loyers) et l’immobilier où l’on vit, soit pour y habiter soit pour y travailler. L’expert doit donc choisir les bonnes méthodes correspondant à la typologie d’actifs qu’il a à évaluer.
Nos méthodes
Méthode par comparaison
C’est la mère de toutes les méthodes ! Elle n’est pas exempte de critiques dont une qui tient à la qualité du comparable : est-il sûr, le bien est-il similaire, vendu récemment ?
Méthode par capitalisation du revenu
A retenir pour un produit de placement cette méthode procède de la précédente. A quel taux s’est vendu tel actif ? Approche française qui consiste à capitaliser à l’infini un revenu. Moins dynamique que d’autres démarches de type hardcore.
Méthode par actualisation des revenus (DCF)
Celle qui a fait trembler les vieux experts, méthode purement financière qui s’est imposée comme la reine de la méthode pour investisseur. Elle reste critiquée car moins fiable dans des contextes tendus, avec une construction discutable du taux d’actualisation. Elle a l’avantage de scénariser l’évaluation.
Méthode sol et construction
Elle fait souvent ricaner, elle a pour elle le bon sens : un vieux local ne peut pas valoir plus qu’un produit neuf. C’est souvent le plan B de l’expert faute de comparables suffisants.
Méthode dit du bilan promoteur
Si l’approche est celle utilisée par les promoteurs le piège à gris-à-gris n’est jamais loin en retenant souvent des ratios identiques.
Méthode des ratios professionnels
Méthode pertinente pour sachants aguerris uniquement. C’est là que l’expert référent prend tout son sens, par une très bonne connaissance de sous marchés spécifiques.
Nos domaines d'intervention
Immobilier tertiaire
Résidences gérées, établissements scolaires, centre de formation...
Immobilier commercial
Commerce de pieds d’immeubles, retail park, hypermarché, stations-essence...
Immobilier résidentiel
Appartements, maisons, résidences étudiantes, logement social...
Immobilier de stockage et d'activité
Dépôts pétroliers, carrières, silos...
Immobilier de production
Usines, carrières...
Immobilier de loisirs
Résidences de tourisme, camping, circuits automobiles, karting, centre de tir, bowling...
Immobilier de santé
EHPAD, cliniques, hôpitaux...
Immobilier rural et viticole
Forêts, champs, vignes...
Les 4 commandements de nos experts
Des bonnes hypothèses tu définiras
La valeur n’est pas la même si le bien est évalué avant, pendant ou après travaux. S’il est estimé occupé ou vacant, occupé selon un bail 3/6/9 ou pour une durée ferme. S’ile st évalué dans son usage ou au contraire si un autre usage doit être privilégié. Ainsi un immeuble de bureaux des années 1970, en zone secondaire pour une activité tertiaire peut trouver une sortie plus intéressante si on le transforme en logement.
De la documentation tu fourniras
Surface, état locatif, titre de propriété, baux, diagnostics vendeur, nature du bien, etc. sont en effet autant d’informations et de documents utiles à l’expert. Est-il nécessaire de rappeler que fournir une seule adresse rend plus approximative la valeur rendue ? Les réglementations en vigueur réclament de constituer une base documentaire de base.
De la visite tu te convaincras
Pour des raisons principalement financières, pourtant faibles, nombre d’acteurs sollicitent des évaluations « sur pièces » c’est-à-dire sans visite extérieure ou intérieure. C’est méconnaître la réalité des marchés et augmenter son risque d’incertitude. Comment estimer avec exactitude un bien dont on ignorerait tout de son état, de ses fonctionnalités, de sa toiture, de sa façade, de son quartier, de son environnement ? La plupart du temps le passage de l’expert est l’occasion de remonter des informations, de relever des désordres, d’attirer l’attention sur des travaux à engager, de produire un reportage photographique, d’être les yeux et les jambes d’un propriétaire, d’une collectivité, d’un institutionnel ou d’une banque.
Du bon expert tu choisiras
Le choix d’un expert « compétent » repose sur quelques vérifications simples : niveau d’études, ancienneté, assurance professionnelle, références géographiques et techniques (exemple de rapport), bases de données, connaissance du marché, indépendance et niveau d’honoraires. La rédaction d’un rapport, la visite complète du bien réclament un minimum d’investigation et de recherches. Le contrat d’expertise doit préciser dans le détail l’ensemble de ces éléments.
