Coup de gueule : Et si on faisait le ménage dans l’analyse du bureau francilien ?

A bas bruit les sempiternelles analyses des commercialisateurs au travers d’Immostat sur les chiffres clés du bureau en Ile-de-France finissent par lasser tant ils ressemblent au message du python Kaa dans le livre de la jungle « aie confiance, aie confiance »…

La confiance ne se décrète pas mais se gagne.

Dans un excellent article, Marine Duros parle de « fabrique des chiffres, de production de l’ignorance », considérant Immostat avant tout comme « un outil de pouvoir économique ». Les arguments sont d’autant plus connus que le Grecam publie régulièrement une version alternative à celle d’Immostat. Qui nous endort depuis trop d’années en dépit d’une promesse de « donnée immobilière fiable, exhaustive et transparente ». Tonton, pourquoi tu tousses ?

 

Immostat : un outil contesté pour évaluer la réalité du marché immobilier

On reste surpris que seuls 4 commercialisateurs soient invités dans le GIE qu’est Immostat. Pourquoi ne pas ouvrir aux autres brokers ? Comment garantir la véracité de ces chiffres sur lesquels nombre de décideurs, analystes immobiliers s’appuient alors qu’avec le temps Immostat s’est imposé comme un outil intouchable ? Et pourtant que vaut l’offre immédiate si elle n’est qu’une extrapolation et n’intègre pas les chiffres d’autres sociétés de brokerage ? Sans parler de locaux vides qui ne sont pas commercialisés.

Plus intéressant est le chiffre de l’absorption nette qui mesure les variations d’occupation. Si une entreprise prend à bail 5 000 m² mais laisse derrière elle 8 000 m²…vacants cela ne constitue pas en soi une bonne nouvelle nouvelle.  Immostat préfère regarder le verre à moitié plein que le verre à moitié vide, s’attardant sur la demande placée et son évolution.

Plus gênant est le taux de vacance qui d’un point de vue théorique est défendable (offre sur parc) mais intégrer dans le stock les administrations publiques et les propriétaires-occupants diminue drastiquement le taux de vacance « facial ».

 

Le besoin d’une analyse immobilière plus indépendante

Le Grecam n’est pas le seul à plaider pour une autre approche. A surgi en 2023  un « consortium des bureaux de France » qui regroupe trois acteurs (dont un spécialiste de la donnée) qui de façon assez subtile enfonce un coin dans la version officielle d’Immostat et appelle à une meilleure connaissance du parc tertiaire, francilien comme hexagonal. Et opère bien une différence entre parc marchand (détenu par les investisseurs) et parc non marchand (détenu par les utilisateurs, publics et privés).

Dès lors, en appliquant l’offre immédiate même extrapolée sur le parc, dit marchand, le taux de vacance dépasse la barre des 15 %. En 2022, le Grecam tablait déjà sur un taux supérieur à 12 %. Mais le clou du spectacle vient de l’APUR dont la dernière étude sur le parc tertiaire francilien révèle que « dans les secteurs où la vacance est importante, d’importantes surfaces ont été construites ces dernières années » (sic) ou encore qu’on a moins construit dans les secteurs dont l’emploi tertiaire évoluait le plus (Paris) et plus dans le secteur où l’emploi tertiaire évoluait moins. CQFD. Traduction : Paris et le désert francilien. On a construit massivement en périphérie alors que l’emploi tertiaire se créait à Paris.

Au final évaluer des bureaux franciliens sur la seule base des chiffres d’Immostat rend insuffisamment compte de la réalité du marché. On n’en voudra pas aux brokers qui n’ont pas de vocation scientifique. On sera plus nuancé sur les filiales d’expertise qui appartiennent à ses groupes qui alimentent Immostat…qui alimentent leurs rapports d’expertise.

Bref, d’où l’importance d’être indépendant de la chaine de commercialisation et de financement, de réfléchir et de mettre en perspective les incohérences quand on est expert et de sortir des formatages convenus. Et non « d’avaler » les chiffres d’Immostat qui ont indirectement conduit à cette sur production de m² de bureaux. Pour la première fois depuis 50 ans, le parc francilien a baissé d’1%, faisant mécaniquement progresser le taux de vacance.

Chez Evalium, nous offrons une expertise indépendante et transparente, au-delà des chiffres formatés, pour une véritable compréhension du marché immobilier.